Pýtali sa nás, že...
Vlastníci bytov žiadajú, aby sa im vrátili finančné prostriedky, ktoré sa nevyčerpali zo správnej réžie. Je takýto postup správny?
Podľa ust. § 7c ods. 2, písm. predseda navrhuje po prerokovaní v rade zhromaždeniu na schválenie okrem iného aj výšku mesačných platieb za správu. Táto položka patrí medzi nevyúčtovateľné položky, takže vo vyúčtovaní služieb sa časť prostriedkov, ktoré sa nevyčerpali v danom roku sa vlastníkom nevracajú.
Prosíme o odpoveď aká je povinnosť spoločenstva pri výmene vodomerov na studenú a teplú vodu v bytoch a nebytových priestorov. Aká je zákonná povinnosť kedy sa vodomery vymieňajú.
Od 1. 8. 2019 je účinná vyhláška ÚRSO č. 161/2019 Z. z. o meradlách a metrologickej kontrole, podľa ktorej sa budú mať bytové vodomery na studenú aj teplú vodu rovnakú dobu overenia, a to 5 rokov, t. j. podľa vyhlášky platnej do uvedeného dátumu bola doba overenia vodomerov na studenú vodu 6 rokov a vodomerov na teplú vodu 4 roky. Novou vyhláškou sa zjednotila doba overenia vodomerov na studenú aj teplú vodu, ktoré budú montované po uvedenom termíne majú jednotnú dobu overenia a to na 5 rokov.
Vlastník neplatil v roku 2019 pravidelne zálohové platby za byt podľa mesačných zálohových predpisov vydaných spoločenstvom, v decembri 2019 a januári 2020 zaplatil po dve platby a žiada, aby sme tieto platby započítali za starý rok, t. j. za 2019. Môže mať takú požiadavku, bolo by to správne?
Podľa Bytového zákona je vlastník bytu a nebytového priestoru uhrádzať na účet spoločenstva zálohové platby podľa mesačného zálohového predpisu vydaného spoločenstvom a to mesiac vopred t. j. zálohová platba uhradená na účet spoločenstva v decembri je zálohová platba za január nasledujúceho roku. Neodporúčame zarátavať platby za rok 2020 do vyúčtovania za rok 2019. Sú to predsa dva samostatné účtovné roky. Pokiaľ tieto platby započítate, poskytujete vlastníkovi úver. Zákon jasne hovorí o podmienkach úhrady zálohových platieb a to mesiac vopred.
V našom dome sme robili rekonštrukciu zvončekov, náklady boli hradené z fondu prevádzky, údržby a opráv. V dome sú byty rôznej veľkosti. Vlastníci niektorých bytov žiadajú, aby náklady na rekonštrukcie boli rozpočítané podľa veľkosti bytov. Je ich požiadavka správna?
Zvončeky sú spoločné zariadenie bytového domu a hradia sa z fondu prevádzky, údržby a opráv, do ktorého vlastníci prispievajú podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu. Požiadavka vlastníkov je neopodstatnená.
Ako je potrebné urobiť rozpočítavanie tepla v spoločnom priestore bytového domu, v ktorom nie sú umiestnené vykurovacie telesá, ide o priestor, ktorý je v nájme a nájomník si teplo v tomto priestore zabezpečuje elektrickým vykurovaním. Cez daný priestor však prechádzajú spoločné rozvody vykurovacej sústavy centrálneho zásobovania, teda určité množstvo tepla sa do tohto priestoru dostáva.
Ide v podstate o obchodný vzťah medzi vlastníkmi a nájomcom. Podmienky úhrady nájomcu za teplo by mali byť zakotvené v zmluve o nájme. Základná zložka sa rozpočíta podľa m2 a spotrebná zložka bude 0.
V pôvodnom rozpočte bolo navrhnuté zateplenie fasády z polystyrénu v kombinácii s minerálnou vatou - požiarne pásy. Aktuálne nám stavebná firma zaslala projektovú dokumentáciu. Z požiadavky projektanta požiarneho riešenia vyplýva celkom, že požiarne pásy by mali byť realizované v rozsahu takmer 50% fasády. Z toho dôvodu by bolo jednoduchšie realizovať celú fasádu z minerálnej vaty. V prípade realizácie celej fasády z minerálnej vaty sa jedná o navýšenie rozpočtu oproti tomu, čo bolo pôvodne predložené stavebnou fi rmou a schválené na zasadnutí spoločenstva. Danú zmenu navýšenie rozpočtu oproti schválenému rozpočtu) je nutné odsúhlasiť na zasadnutí spoločenstva a odsúhlasení nadpolovičnou väčšinou hlasov alebo je postačujúce odsúhlasenie predsedom a radou (4 zvolení členovia rady)? Prípadne aj iné zmeny - pôvodne v rozpočte oceľové zábradlie na balkónoch - uvažujeme o nerezovom zábradlí a iné.
Fasáda bytového domu je podľa Bytového zákona spoločná časť a zateplenie fasády sa hradí z fondu prevádzky, údržby a opráv, ktorý je vlastníctvom všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov. O zmene výšky rozpočtu ste povinní informovať vlastníkov rovnako o čerpaní fondu prevádzky, údržby a opráv rozhodujú vlastníci bytov a nebytových priestorov na zhromaždení alebo písomným hlasovaním. Súhlas vlastníkov bude potrebné predkladať aj bankám pri úvere.
V našom bytovom sme mali písomné hlasovanie o obnove bytového domu, ktoré prebehlo v súlade s podmienkami uvedenými v zákone, t. j. boli vyhotovené hlasovacie listiny, ktoré vlastníci vyplnili, podpisy vlastníkov overovali dvaja vlastníci zvolení na zhromaždení. Po písomnom hlasovaní bola v skrinke oznamov zverejnená
zápisnica z písomného hlasovania. Jedna vlastníčka nie je spokojná s výsledkami písomného hlasovania, požiadala písomne predsedu, aby jej oznámil termín, kedy bude môcť nazrieť do všetkých hlasovacích listín. Pre pokoj v dome smeej neumožnili nahliadnuť do hlasovacích listín. Postupovali sme správne?
Písomné hlasovanie sa uskutočňuje na hlasovacej listine alebo na viacerých listinách, ktoré obsahujú úplné znenie schvaľovaného návrhu, otázky označené poradovými číslami, termín hlasovania, meno a priezvisko vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome, jeho súhlas alebo nesúhlas vyjadrený vlastnoručným podpisom s uvedením dátumu hlasovania. Podpis vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome na hlasovacej listine potvrdia najmenej dvaja overovatelia prítomní pri podpise, ktorí boli zvolení na schôdzi vlastníkov; zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy môže určiť, kedy je potrebné úradné osvedčenie pravosti podpisov pri hlasovaní. Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nevyznačí svoj názor na hlasovacej listine, je hlas neplatný. Po vykonaní písomného hlasovania správca, predseda, rada alebo zvolený zástupca aspoň jednej štvrtiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zistí výsledok hlasovania za účasti dvoch overovateľov.
Z písomného hlasovania musí byť vyhotovená zápisnica, ktorú spíše predseda, člen rady, vlastníkov alebo zvolený vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome a podpíšu ju overovatelia. Prílohou zápisnice je originál prezenčnej listiny alebo hlasovacej listiny s priloženými splnomocneniami a vyjadrenie overovateľa, ktorý ju odmietol podpísať.
Platné rozhodnutia sú záväzné pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Ak vlastníčka nie je spokojná s výsledkom písomného hlasovania v súlade s Bytovým zákonom, ako prehlasovaný vlastník bytu má právo obrátiť sa do 30 dní od oznámenia výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká.
Váš postup bol správny.
